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やってはいけない空室対策5選｜空室が埋まらない原因と効果的なアイデア

避けたい対策には共通する特徴があります。
原因を確かめずに、効果が不明な施策から着手してしまう点です。
まずは、判断の順序を決めておくことが、遠回りのようで、結果として早い進め方になります。

判断を誤ると何が起きるか

原因を確かめずに賃料を下げると、いったん下がった水準を戻すことが難しくなります。
同じ建物の他の住戸との賃料差が生じれば、全体の収支にも影響します。
また、回収の見込みがないままリフォームを行えば、費用だけが残ります。
空室対策の失敗は、目先の空室を埋める代わりに、長期の収支を悪化させる形で現れます。
原因の切り分けを省くと、対策の優先順位も定まりません。

原因の確認を先に行う

対策の前に確認したいのは、空室の原因です。
原因がひとつとは限らないため、思い込みで絞り込まないことが大切です。
複数の要因を並べて確認したうえで、優先順位を決めましょう。
募集条件だけを変えても、建物や設備の問題は解消しません。
そのため、原因を切り分けてから、対策を選ぶ必要があります。

確認すべき数字の順序

原因の切り分けには、数字を使います。
まず問い合わせがあるか、次に内見まで進んでいるか、そして内見後に申込みへ進まない理由は何かという順序で確認します。
問い合わせがゼロであれば募集情報の問題、内見後に進まなければ室内の状態や条件の問題と、見当をつけられます。
数字を分けて見ることで、対策の方向性が定まります。
この順序を踏まずに対策を選ぶと、外れた施策に費用を使うことになります。

集客を急ぐあまり、表示ルールに反すると、後により大きな負担を負います。
広告の内容は、情報の作成元だけでなく広告主にも責任が及びます。
表示に関する確認事項を押さえておきましょう。

事実と異なる表示

実際には取引する意思がない物件を、相場より安い賃料などの好条件で広告し、来店後に別の物件を案内する行為は、おとり広告の例として示されています。
事実ではない理由を付けて広告物件を紹介しない行為も問題になります。
設備の有無や入居可能日について、事実と異なる表示をするのも避けなければなりません。
募集内容は、契約条件と一致している必要があります。

参考: 消費者庁「不動産のおとり広告に関する表示」

成約後の掲載を残す

満室になった後に「入居者募集中」の表示を残すと、取引できない物件を広告することになり、おとり広告に該当し得ます。
募集の状況に応じて広告を修正するか、募集住戸がないことを明瞭に示す必要があります。
複数の媒体に掲載している場合は、すべてを更新できる体制を整えておきましょう。
更新漏れを防ぐには、掲載媒体の一覧を作り、担当者を決めておくことが有効です。

期間限定賃料の表示

一定期間だけ賃料を割り引くキャンペーンでは、表示のしかたに注意が必要です。
広告の賃料欄に割引後の金額だけを表示すると、契約期間中の賃料を誤認させるおそれがあります。
通常の賃料を表示し、割引の期間と条件を備考欄などに示す方法が案内されています。
割引終了後の賃料や、短期解約違約金などの特約がある場合は、その内容もあわせて明確にしましょう。

賃料や設備の見直しは、空室対策の中心になります。
ただし、影響が大きい施策だけに、判断の根拠を確認してから実行する必要があります。
後戻りしにくい変更ほど、慎重に検討しましょう。

相場を確認しない値下げ

周辺相場や競合物件を確認せずに賃料を下げると、同じ建物の他の住戸との差が生じ、将来の賃料設定にも影響します。
いったん下げた賃料を元に戻すことが難しい場合もあります。
また、同じ建物のなかで賃料のばらつきが生じると、他の住戸の募集にも影響します。
賃料を変更する場合は、同じ駅や徒歩分数の類似物件、築年数・広さ・間取り・設備、初期費用やフリーレントの有無を比較したうえで判断しましょう。
値下げによる収支の変化と、回収に必要な期間もあわせて確認しておきます。

成約に至った住戸の条件と比べることで、自社の募集条件の妥当性を確認できます。
感覚ではなく、比較した結果をもとに判断しましょう。

回収計算のないリフォーム

需要や賃料の上昇幅を確認せずに高額なリフォームを行うと、費用を回収できないことがあります。
入居者が求めているか分からない設備を導入する、周辺相場では評価されにくい内装に費用をかけるといったケースが該当します。
そのため、リフォーム費用を賃料の増額分で回収できるか、回収期間を見積もってから判断しましょう。

また、原状回復や修繕の必要箇所を後回しにして、見た目だけを改修するのも避けたい進め方です。
修繕すべき箇所を後回しにすると、内見の段階で離脱される原因になります。
優先順位をつけて、募集前に解消しておきましょう。

保証の表示だけで判断する

サブリース契約では、広告や説明で「家賃保証」「空室保証」と表示されていても、条件を確認せずに判断するのは危険です。
契約期間中や更新時に賃料が減額される場合、入居者募集時などに賃料支払いの免責期間が設けられる場合があります。
契約期間中でもサブリース業者から解約される場合や、修繕費・原状回復費をオーナーが負担する場合もあります。
契約の条件は、口頭の説明だけでなく書面で確認しておきましょう。
また、契約前に、賃料の減額条件や免責期間、解約の条件を確認しておくことも大切です。
条件を理解したうえで契約すれば、後から想定外の負担に気づく事態を避けられます。

参考: 消費者庁「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!」

条件を変えても、物件そのものの状態に問題が残っていれば空室は埋まりません。
管理の現場で見落とされやすい落とし穴を確認しておきましょう。
いずれも、記録と手順を整えることで避けられます。

不具合を放置したまま募集する

雨漏り、におい、騒音、共用部の清掃不良、照明の切れ、設備の故障といった問題を放置したまま募集すると、内見の段階で離脱されます。
募集条件を変えても、この要因は解消しません。
まず修繕すべき箇所を洗い出し、優先順位をつけて対応しましょう。
共用部の清掃や照明の交換は、費用を抑えながら印象を改善できる箇所です。
設備の故障は入居者からの申告で初めて分かることが多いため、連絡しやすい窓口を用意しておきましょう。
申告と対応の記録は、次の募集条件を検討する材料にもなります。
また、記録が残っていれば、対策の効果を後から検証できます。

負担区分を曖昧にしたまま契約する

退去時の原状回復費用は、負担の範囲が曖昧なまま契約するとトラブルになりやすい領域です。
修繕や原状回復の負担区分を明確にせずに募集・契約することは避けましょう。
契約時に範囲と内容を具体的に確認しておくことが、後の交渉コストを下げます。

記録を残さない対応

募集状況や入居者からの申告、対応の内容を記録していないと、判断の根拠が失われます。
問い合わせ件数や内見件数は、対策の効果を測る材料になります。
また、設備の不具合連絡と修繕の履歴は、次の募集条件を検討する際の参考になります。

記録を残す習慣が、根拠のある空室対策につながります。 担当者が変わっても、過去の判断と結果をたどれる状態にしておきましょう。

避けたい空室対策は、原因を確かめずに思い切った変更を行うことです。
相場を確認しない値下げ、回収計算のないリフォーム、事実と異なる広告、成約後の掲載の放置、保証の表示だけでサブリースを判断することは、いずれも後から負担を大きくします。
問い合わせ・内見・申込の数字を確認し、費用のかからない施策から順に試すことが、結果として近道になります。

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