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事故物件で損害賠償が発生するケースは？防ぐためにやるべき対策も解説

損害賠償は、貸主と借主のどちらか一方だけが請求できるものではありません。
立場によって請求の根拠が異なり、認められる範囲も変わります。
まずは、どのような場面で請求が問題になるのかを整理しましょう。

貸主が借主へ請求する場合

借主本人または同居人の自殺などにより、物件が心理的瑕疵のある状態になり、次の入居者に対して賃料を下げざるを得なくなった場合、貸主が借主の善管注意義務違反を理由に損害賠償を請求することがあります。
対象となるのは、賃貸できない期間の賃料相当額、賃料を減額したことによる差額、原状回復や特殊清掃の費用などです。
ただし、請求額がそのまま認められるわけではなく、裁判所が期間や減額率を制限することがあります。

借主が貸主へ請求する場合

借主が、入居後に物件内の死亡事実を知らされていなかった場合、直ちに賃料の減額や慰謝料が認められるわけではありません。
ただし、貸主または仲介業者が、契約判断に重要な影響を与える事実を知りながら説明しなかった場合は、契約の解除、賃料の減額、既払賃料の返還、引越費用、慰謝料などが問題になることがあります。
説明義務違反や不法行為に基づく損害賠償として扱われる場合もあります。

一律の基準はない

事故物件になった場合に、賃料を何割下げる、何年分を請求できるといった一律の基準はありません。
死亡の種類、居室内か共用部分か、発見の状況、特殊清掃の有無、間取りや地域、実際に下げた賃料、告知が必要な期間など、さまざまな事情を踏まえて損害額が算定されます。
事故物件の損害賠償は、個別の事情を積み上げて判断されるものであり、一律の計算式はありません。

貸主が請求する損害は、大きく3つに分かれます。
いずれも、実際に生じた損害として説明できるかどうかが問われます。
請求する側は、金額の根拠を書類で示せる状態にしておく必要があります。

賃貸できない期間の賃料相当額

事故の後、募集をしても入居者が決まらない期間が生じた場合、その間の賃料相当額が損害として問題になります。
裁判例では、実際に次の入居者が入った時期だけで判断せず、事故直後の入居には一般に消極的になるとして、一定期間の賃貸不能を認めた例があります。
ただし、認められる期間は事案によって異なります。
募集の記録や賃料査定の資料があると、期間の妥当性を説明しやすくなります。

賃料を減額したことによる差額

心理的瑕疵が生じたことで賃料を下げざるを得なくなった場合、減額前後の差額が損害として扱われることがあります。
実際にどの程度の減額が必要だったかは、周辺の相場や成約事例を踏まえて判断されます。
告知が必要な期間と、その間の入居付けの見込みも考慮されます。
減額前後の契約書や査定資料を保管しておくことが、立証の前提になります。

原状回復や特殊清掃の費用

特殊清掃や内装の復旧にかかった費用も、損害として請求が検討される項目です。
ただし、通常損耗や経年劣化による部分は、本来の負担には含まれません。
国土交通省のガイドラインは、通常使用による損耗や経年変化を除き、借主の故意・過失等による損傷を対象とする考え方を示しています。
作業の内訳と汚損の範囲を示せる見積書や報告書を用意しておきましょう。

過去の裁判例では、同じような事故でも結論が分かれています。
死亡という結果だけで責任が生じるのではなく、原因の性質や予見可能性が重視されている点が共通しています。
判断の分かれ目を押さえておきましょう。

同居人の自殺が争われた事例

賃貸アパートの居室内で賃借人の妻が自殺した事案では、貸主が賃借人に対して賃料減額分などを請求しました。
裁判所は、損害を限定し、一定期間は賃貸不能、その後の期間は賃料を半額に減額した場合の賃料相当額と差額を損害として認定しました。
貸主が主張した期間や減額率が、そのまま認められたわけではありません。
自殺という事案の性質を踏まえつつも、損害の範囲は裁判所が個別に絞り込むことを示しています。

偶発的な事故が争われた事例

賃借人の妻がマンションから転落して死亡した事案では、貸主が将来の賃料減額分などの損害賠償を請求しました。
裁判所は、事故が本人の意思に基づかない偶発的な出来事である可能性が高く、原因が明らかでないことを理由に、心理的瑕疵を発生させたとはいえず、善管注意義務違反も認められないとして、請求を棄却しました。
死亡事故があったというだけで、直ちに借主の責任が成立するわけではないことを示す例です。

立証が求められる事項

損害賠償を請求する場合、単に「事故物件になった」と主張するだけでは足りません。
実際にどの程度の期間賃貸できなかったのか、どの程度の減額が必要だったのかを具体的に示す必要があります。
募集の記録、賃料の査定資料、成約事例、減額前後の契約書などが、立証の材料になります。
日ごろから募集状況を記録しておくことが、いざというときの備えになります。

損害賠償の議論は、事故が起きた後の対応になります。
リスクを抑えるには、事故そのものを避ける、事実を正確に残す、契約時に備えるという3つの方向から準備しておくことが有効です。
いずれも平時から取り組める内容であり、記録を残す習慣が、いざというときの備えになります。

早期発見で瑕疵を避ける

国土交通省の資料では、特殊清掃が必要になるほど腐敗が進む前に発見できれば、事故物件化を回避できる場合があるとされています。
心理的瑕疵が生じなければ、賃料の減額や告知の問題も発生しません。
そのため、損害賠償のリスクを根元から減らす意味で、早期発見は有効な対策です。
日頃から、入居者の異変を把握できる体制を整えておきましょう。

記録と説明を残す

事実の経過と説明の内容は、記録として残しておきましょう。
発生日、発覚日、対応の内容、借主への説明の有無を整理しておくと、後から確認を求められたときに対応できます。
告知の要否を判断した根拠もあわせて残しておけば、担当者が変わっても判断を引き継ぐことができます。
国土交通省のガイドラインは宅地建物取引業者向けの基準ですが、貸主が説明責任を果たすうえでも参考になる内容です。

契約時の備えを整える

契約の段階でできる備えもあります。
緊急連絡先は複数を確認し、連帯保証人や保証会社の情報も整理しておきましょう。
残置物の処理については、生前に委任する契約を結ぶ方法があります。
国土交通省と法務省が公表しているモデル契約条項を活用すれば、相続人の探索が難航する場合の負担を軽くできます。
相続人の所在が分からない場合に備え、契約時に確認できる情報を増やしておくことも有効です。
備えの内容は、契約のたびに見直しておきましょう。

損害賠償のリスクを減らすうえで、心理的瑕疵を生じさせないことが効果の大きい備えになります。
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事故物件の損害賠償は、貸主が借主へ請求する場面と、借主が貸主へ請求する場面の両方で問題になります。
請求できる損害には、賃貸できない期間の賃料相当額、賃料を減額したことによる差額、原状回復や特殊清掃の費用がありますが、その範囲は裁判所が個別に判断します。
死亡という結果だけで責任が生じるわけではなく、原因の性質や予見可能性、損害の立証が問われる点が共通しています。

KENTEM（株式会社建設システム）は、専用機器を必要とせず低コストで導入できるスマートフォン活用型の見守りサービス「あんずるくん」を提供し、入居者の異変の早期発見を通じて心理的瑕疵の発生を防止する体制づくりを支援しています。

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