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特殊清掃の費用は誰が払う？支払いの義務と費用負担を軽減するポイント

特殊清掃の費用負担は、契約書の内容と事案の状況によって個別に決まります。
「相続人が払うもの」「保証会社が払うもの」と一律に決まっているわけではありません。
まずは、負担がどのように決まるのかという考え方を押さえておきましょう。

費用負担は自動的に決まらない

特殊清掃費用の最終的な負担者は、賃貸借契約の内容、死亡に至る状況、汚損と入居者の行為との因果関係、相続の状況、保証契約の範囲などによって変わります。
特殊清掃の費用負担は、契約と事情の組み合わせで個別に決まるものであり、一律の決まりはありません。
そのため、請求できるかどうかを判断するには、契約書類と汚損の状況をあわせて確認する必要があります。

オーナーが先に負担する実務

実務では、遺体発見後の室内保全や、悪臭・害虫の拡大防止のため、オーナーが先に特殊清掃を発注することが一般的です。
発見が遅れると汚損が広がり、対応できる業者も限られるため、費用の回収より先に被害の拡大を止める判断が優先されます。
この時点での発注は、最終的な負担者が決まったことを意味しません。
契約や法律上の根拠があれば、その後に相続人、連帯保証人、保証会社へ請求する流れになります。

回収できない場合に何が起きるか

請求先が見つからない、あるいは請求が認められない場合、費用はオーナーの負担として残ります。
相続人が存在しない、相続放棄された、保証人や保証会社の補償対象外であるといった場合は、回収が難しくなります。国土交通省の資料でも、身寄りのない単身高齢者の死亡後は、家主が契約終了までの家賃や処理費用を負担することがあるとされています。
1室の対応が、そのまま賃貸経営の収支に影響する点を前提にしておきましょう。

費用を請求できる相手は、立場によって根拠が異なります。
契約上の関係があるのか、相続によって義務を承継したのかで、請求の可否が変わります。
それぞれの条件を整理しておきましょう。

相続人への請求

入居者が亡くなると、賃借権や室内の残置物の所有権は、原則として相続人に承継されます。
そのため、入居者の責任に起因する損傷については、相続人に対して原状回復費用を請求できる場合があります。対象になり得るのは、体液等で汚染された床や壁の処理費用、通常の清掃では除去できない臭気の除去費用、汚損部分の交換費用などです。
ただし、亡くなったことだけで全額の負担が生じるわけではなく、汚損の程度や因果関係を個別に確認する必要があります。

連帯保証人・保証会社への請求

賃貸借契約や保証契約の範囲内で、未払い賃料や原状回復費用が保証の対象となる場合、連帯保証人や保証会社へ請求できることがあります。国土交通省の資料にも、滞納賃料や原状回復費用を連帯保証人・保証会社に請求する事例が示されています。
ただし、保証契約には限度額、対象となる債務、免責事項、契約期間などが定められています。連帯保証人であるという理由だけで全額の支払い義務が生じるわけではなく、契約書の確認が欠かせません。

親族というだけでは支払義務は生じない

亡くなった入居者の親族であっても、それだけを理由に特殊清掃費用の支払義務が生じるわけではありません。
請求の根拠になり得るのは、相続人として債務を承継している、連帯保証人になっている、保証会社との契約上の関係がある、相続財産の管理や処分について正式な権限を持っているといった立場です。
相続放棄をした場合、相続人としての債務は負いませんが、連帯保証人としての責任まで当然に消えるとは限りません。
請求する際は、相手がどの立場にあるのかを確認したうえで進めましょう。

費用の負担を整理するには、作業の内容を分けて捉える必要があります。
清掃、消臭、内装の復旧、残置物の処分は、それぞれ性質が異なります。

特殊清掃と原状回復の違い

特殊清掃は、体液や腐敗物、害虫、強い臭気などを処理する作業です。
消臭は薬剤やオゾンなどで臭気を低減する作業、原状回復は汚染や損傷を受けた床・壁・設備を使用可能な状態に戻す工事を指します。
特殊清掃費にクロスや床の張り替え費用が含まれているとは限らないため、見積書では作業ごとに分けて確認しましょう。
原状回復工事でも解消しきれないほど損耗が激しい時は、内装や設備を一新するリフォーム工事が必要になる場合がありますが、リフォーム工事にかかる費用の負担は原状回復工事よりも大きくなることがあります。

通常損耗・経年劣化との区別

原状回復の費用負担を考えるときは、通常の使用による損耗や経年変化と、入居者の故意・過失による損傷を区別します。
清掃特約についても、負担範囲が明確か、説明があったか、費用が妥当かといった点から有効性が判断されます。請求する側も受ける側も、この区別を踏まえて確認することが大切です。

見積書で確認すべき項目

見積書を受け取ったら、作業の内訳と根拠を確認します。
特殊清掃費、消臭費、解体・撤去費、内装復旧費、設備交換費、残置物処分費、廃棄物処理費を分けて示してもらいましょう。
汚染箇所の写真や作業報告書があると、必要性と相当性を説明しやすくなります。
「一式」という記載だけでは、負担の範囲を後から整理できません。

費用負担の軽減は、請求の場面よりも前の段階で手を打つほうが効果的です。
発見の早さ、契約時の備え、保険の確認という3つの方向から備えておきましょう。
いずれも、平時から準備しておくことで初めて機能します。

早期発見で負担を抑える

国土交通省の資料では、特殊清掃が必要になるほど腐敗が進む前に発見できれば、事故物件化を回避できる場合があるとされています。
発見が早ければ汚損の範囲が狭く、作業も短期間で済み、費用も抑えられます。
賃貸できる状態に戻るまでの期間が短くなれば、空室による損失も小さくなります。
日ごろから異変に気づける体制を整えることが、結果として効果の大きい費用対策になります。

契約時に備えておく

契約の段階でできる備えもあります。
緊急連絡先は複数を確認し、連帯保証人や保証会社の情報もあわせて整理しておきましょう。
入居者が亡くなった後の残置物の処理について、生前に委任する契約を結ぶ方法もあります。
国土交通省と法務省が公表しているモデル契約条項を活用すれば、相続人の探索が難航する場合の負担を軽くできます。

保険や保証の範囲を確認する

費用負担に備える手段として、保険や保証の活用があります。
ただし、補償の対象となる事故の範囲や免責事項は商品によって異なります。
孤独死を補償の対象としているか、特殊清掃費や原状回復費が対象に含まれるかを、契約前に確認しておきましょう。
保証会社を利用している場合は、保証の範囲と限度額もあわせて確認しておくと安心です。

費用負担を軽くするうえで効果が大きいのは、異変を早く捉えることです。
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特殊清掃の費用負担は、賃貸借契約の内容、汚損と入居者の行為との因果関係、相続の状況、保証契約の範囲によって個別に決まります。
実務ではオーナーが先に発注し、その後に相続人や連帯保証人、保証会社へ請求する流れになりますが、回収できない場合の負担も想定しておく必要があります。
費用を抑えるには、発見を早めること、契約時に備えておくこと、保険や保証の範囲を確認しておくことが有効です。

KENTEM（株式会社建設システム）は、専用機器を必要とせず低コストで導入できるスマートフォン活用型の見守りサービスを提供し、入居者の異変の早期発見を通じて原状回復費用の抑制を支援しています。

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