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アパートの空室対策ガイド｜埋まらない原因とすぐに導入できるアイデア

空室の原因は、ひとつとは限りません。
賃料の問題に見えて、実際には写真や設備の表示が足りないことが原因という場合もあります。
思い込みで対策を始める前に、原因を切り分けて考えましょう。
複数の要因を並べて確認することが、遠回りのようで確実な進め方です。

募集条件と周辺相場のズレ

まず確認したいのは、募集条件が周辺の相場と合っているかです。
同じ駅や徒歩分数の類似物件と比べて、賃料、共益費、敷金・礼金、フリーレントの有無に差がないかを比べます。
築年数や広さ、間取り、設備の条件を揃えて比較しないと、正しい判断はできません。
条件が相場から外れている場合は、問い合わせが集まる前に見直しを検討することになります。

物件情報の伝わり方

物件に魅力があっても、情報が正確に伝わっていなければ問い合わせにはつながりません。
写真が暗い、間取り図が古い、設備の記載が漏れているといった状態では、検索条件に引っかからないこともあります。
設備があるのに表示されていなければ、検索の段階で候補から外れてしまいます。

建物・設備の状態

建物や設備の状態も、空室の要因になります。 雨漏り、におい、騒音、共用部の清掃不良、照明の切れ、設備の故障といった問題を放置したままでは、募集条件を変えても解決しません。
内見の段階で離脱されている場合は、この要因が疑われます。

修繕すべき箇所と、改善として行う改修を分けて整理しましょう。 設備の不具合は、入居者が申告しなければ把握できません。
定期的に点検の機会を設けることが、募集前の状態確認につながります。

空室対策は、思いつきで施策を並べるよりも、順序を決めて進めるほうが効果を確認しやすくなります。
現状を数字で把握し、原因ごとに優先順位を決め、実施後の変化を見るという流れです。
この順序を守ることで、不要な値下げや過剰な工事を避けられます。

反響の数字を確認する

最初に確認するのは、問い合わせ、内見、申込の件数です。
問い合わせがゼロであれば、募集情報や条件に問題がある可能性が高くなります。

問い合わせはあるのに内見に進まない場合は、写真や条件の説明に課題があります。
内見の後に申込につながらない場合は、室内の状態や設備、現地の印象が影響していると考えられます。

掲載媒体ごとに反響の傾向が異なるため、媒体別に数字を分けて確認すると、どこに力を入れるべきかが見えてきます。

原因ごとに優先順位を決める

数字から原因の見当をつけたら、対策の優先順位を決めます。
費用がかからず効果が見込みやすいものから着手するのが基本です。 募集情報の修正や写真の撮り直しは、比較的低いコストで実施できます。
賃料の見直しや設備の追加は影響が大きいため、他の要因を確認したうえで判断しましょう。

対策の効果を検証する

対策を打った後は、変化を確認します。
実施した日付と、その後の問い合わせ件数や内見件数を記録しておけば、効果を判断できます。
複数の施策を同時に行うと、どれが効いたのか分からなくなるため、時期を分けて実施する方法も有効です。
うまくいかなかった施策を早く見切ることも、費用を抑えるうえでは重要です。
募集条件を変更した場合は、その日付と変更内容を必ず記録に残しましょう。
後から効果を検証する際の前提になります。

大きな投資をせずに始められる対策は少なくありません。
募集の見せ方、入居条件の設定、修繕の優先順位という3つの方向から検討できます。
いずれも、効果を確認しながら段階的に進められます。

募集情報を見直す

まず見直したいのは、募集情報の内容と鮮度です。
写真は明るい時間帯に撮影し、室内の広さが伝わる構図に整えましょう。
間取り図や設備の記載が現状と合っているかを確認し、改修した箇所は反映させます。
すでに募集が終了している住戸の広告を残したままにすると、おとり広告と見なされるおそれがあるため、掲載の更新も欠かせません。
写真は複数枚を用意し、水まわりや収納など、入居希望者が確認したい箇所を漏れなく撮影しましょう。
明るさと構図を揃えるだけでも、問い合わせの数は変わることがあります。

入居条件を緩和する

入居条件の見直しも、費用をかけずにできる対策です。
高齢者の受け入れ、ペットの相談可否、保証人不要の可否、ルームシェアの可否など、これまで一律に断っていた条件を見直す余地がないかを検討します。
条件を緩和する場合は、管理の負担が増える点もあわせて考える必要があります。
対象を広げることで、問い合わせの数が変わる可能性があります。

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管理負担を抑えながら、入居者の見守り体制を整える手段としてご検討ください。

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修繕と設備の追加を検討する

修繕と設備の追加は、費用対効果を確認してから判断します。 故障している箇所の修繕は、募集の前提として優先されます。

一方、新しい設備の追加は、周辺相場で評価されるかどうかを確認する必要があります。
費用を家賃の増額分で回収できるか、回収期間を見積もったうえで判断しましょう。 周辺で同じ設備を備えた物件がどの程度の賃料で成約しているかを確認すると、判断の精度が上がります。

空室対策の多くは、管理会社を通じて実施します。
どこまでを委託し、何を報告してもらうかを決めておかないと、状況が見えにくくなります。
契約と運用の両面から、確認する事項を整理しておきましょう。

報告を受ける項目を決める

オーナーが状況を把握するには、報告の項目を決めておくことが有効です。
募集開始日、問い合わせ件数、内見件数、申込件数、募集条件の変更履歴、退去理由などを確認できれば、判断の材料が揃います。
報告の内容を定期的に確認するだけでも、空室の兆候を早く捉えられます。
問い合わせ件数などの詳細を報告に含めるかどうかは、契約内容によって異なります。

管理委託契約で確認する事項

契約の段階で確認しておきたい事項もあります。
入居者募集を管理会社が行うのか、仲介会社へ再委託するのかを確認しましょう。 募集の実務を誰が担うかによって、条件変更のスピードも変わります。
また、募集広告費や仲介手数料の負担者、写真撮影や掲載の範囲、賃料査定や募集条件を変更する権限も明確にしておきます。
修繕やリフォームの承認方法、報告の頻度、契約終了時の引き継ぎ方法も、あらかじめ取り決めておくと安心です。

委託の範囲が曖昧なままだと、空室が続いたときに責任の所在が分からなくなります。
どこまでを任せるかを、契約時に具体的に決めておきましょう。

中長期の見直しにつなげる

空室対策は、単発の施策ではなく継続的な見直しが必要です。 周辺で新しい物件が供給されれば、競争条件は変わります。
入居者の年齢構成や需要の変化を踏まえ、設備や募集条件を定期的に見直す機会を設けましょう。

見直しの結果は記録に残し、次の判断につなげることが大切です。
高齢の単身入居者が増えている地域では、受け入れ体制を整えることが差別化につながる場合もあります。
数年単位で見直す機会を決めておくと、周辺環境の変化に気づきやすくなります。

アパートの空室が埋まらない原因は、募集条件と相場のズレ、情報の伝わり方、建物や設備の状態に分かれます。
問い合わせ、内見、申込の数字を確認して原因を切り分け、費用のかからない施策から順に実施することが有効です。
管理会社から報告を受ける項目を決めておけば、対策の効果を検証しながら次の手を打てます。

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