• Tweet

心理的瑕疵物件とは？具体例や告知義務、注意点を分かりやすく解説

心理的瑕疵とは、物件の物理的な不具合ではなく、過去の出来事や周辺環境によって入居希望者が心理的な抵抗を感じる状態を指します。
心理的瑕疵物件という言葉は、そのような状態を抱えた物件を指す俗称として使われています。
まずは、この考え方の輪郭を押さえておきましょう。
心理的瑕疵という言葉自体が法律上の用語ではないため、社内で扱いを揃えておくことが重要です。
判断の基準を文書にしておくと、担当者が変わっても対応がぶれません。

心理的瑕疵の基本的な考え方

心理的瑕疵は、契約の判断に影響を与える事情として扱われます。
建物の構造や設備に問題がなくても、過去に起きた出来事によって入居をためらう人がいる場合、その事情が契約判断に影響するからです。
心理的瑕疵は、物理的な欠陥ではなく、契約判断に影響する心理的な事情を指します。
賃料の水準や募集の期間にも影響するため、管理会社としては事前に把握しておきたい情報です。

事故物件という言葉との違い

「事故物件」という言葉は、心理的瑕疵のある物件を指す俗称であり、法律上の用語ではありません。
実際には、事件があった物件だけでなく、病死や自然死があった物件を含めて使われることもあります。
言葉の使われ方が一定しないため、実務では「事故物件かどうか」ではなく、個別の出来事と告知の要否で判断します。
社内で共有する際も、俗称ではなく事実にもとづいた表現を統一しておくと混乱を避けられます。

法律上の一律の定義はない

心理的瑕疵について、一律の定義を定めた法律はありません。
告知義務の有無は、死亡の種類、発生場所、発生時期、発見までの期間、特殊清掃の有無、事件性や社会的影響といった事情を総合して個別に判断されます。
そのため、「この条件なら必ず告知が必要」「この条件なら不要」と単純に決められません。
判断のよりどころとして、国土交通省が公表しているガイドラインを参照することが実務的です。

どのような出来事が心理的瑕疵として扱われるかは、死亡の種類によって考え方が分かれます。
自殺や他殺といった事案と、自然死や不慮の死では、告知の要否が異なります。 具体例を通して、判断の分かれ目を確認しておきましょう。
どの種類に当たるかは、契約判断への影響を踏まえて個別に判断します。
判断に迷う場合は、公的なガイドラインを確認するのが確実です。

自殺・他殺・事故死

自殺、他殺、原因不明の死などは、原則として告知の対象となり得ます。
事件性が高く、入居希望者の契約判断に影響を与えると考えられるためです。
賃貸取引では、対象となる部屋だけでなく、日常生活で通常使用する集合住宅の共用部分で発生した場合も対象に含まれます。
一方、隣接住戸や日常的に使用しない共用部分については、原則として告知不要とされています。

自然死・日常生活上の不慮の死

自然死や、転倒・誤嚥といった日常生活上の不慮の死は、特殊清掃などが行われていない場合、原則として告知しなくてもよいとされています。
病死であることや、日常生活の延長上の事故であることが理由です。
ただし、長期間発見されず、特殊清掃や大規模な消臭・除去作業が行われた場合は別の扱いになります。
「自然死なら必ず告知不要」と覚えるのではなく、発見までの期間や作業の内容とあわせて判断することが大切です。

特殊清掃を伴う場合

特殊清掃を伴う死亡は、自然死や不慮の死であっても告知の対象となり得ます。
室内の状態や作業の内容が、入居希望者の判断に影響すると考えられるためです。
逆にいえば、特殊清掃が必要になる前に発見できれば、心理的瑕疵として扱われるリスクを抑えられる可能性があります。
発見の早さが、そのまま物件の評価を左右する場面があるということです。

告知義務は、誰がどの時点で何を伝えるべきかという形で整理されています。
宅地建物取引業者に課される義務と、貸主が負う責任は、根拠が異なります。
それぞれの範囲を理解しておくことが、トラブルを避ける第一歩です。

宅地建物取引業法と告知

心理的瑕疵や過去の死亡事実が、重要事項説明の法定の列挙事項として明文で定められているわけではありません。
ただし、宅地建物取引業法は、相手方の判断に重要な影響を及ぼす事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為を禁止しています。
対象は法定の重要事項に限られず、物件の環境その他の事項で判断に重要な影響を及ぼすものも含まれます。
そのため、知りながら告知しない場合は、法違反となる可能性があります。

賃貸取引における3年の目安

国土交通省のガイドラインでは、賃貸取引について、一定の死亡事案は発生または発覚から一定期間が経過した後は、原則として告知しなくてもよいとされています。
対象となるのは、自殺・他殺・事故死など、自然死や日常生活上の不慮の死以外の死亡、および特殊清掃を伴う自然死・不慮の死です。
一方、借主から問い合わせがあった場合や、事件性が高い場合、社会的に広く知られた事件である場合は、期間を経過しても告知が必要となり得ます。
期間だけで判断せず、個別の事情をあわせて確認しましょう。

参考: 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインを策定しました」

貸主にも及ぶ説明の責任

貸主は宅地建物取引業者ではない場合が多く、ガイドラインの期間基準がそのまま当てはまるわけではありません。
契約締結上の信義則や不法行為法上の義務に基づき、借主の判断に重大な影響を与える事実を告げるべき場面があります。
過去の裁判例では、貸主が自殺の事実を故意に告げなかったことが不法行為に当たると判断された例もあります。
ガイドラインの期間の目安は、貸主と借主との民事上の責任が機械的に消滅することを意味するものではありません。

心理的瑕疵への対応は、告知の場面より前の段階で備えるほうが効果的です。
「発生を避ける」「事実を正確に残す」「契約時に備える」という3つの方向から整えておきましょう。
いずれも、日ごろの管理業務の延長線上で取り組める内容です。

早期発見で瑕疵を回避する

国土交通省の資料では、特殊清掃が必要になるほど腐敗が進む前に発見できれば、事故物件化を回避できる場合があるとされています。
発見が早ければ、室内の汚損も軽く、特殊清掃が不要となる可能性があります。
心理的瑕疵として扱われるリスクを抑えるという意味で、早期発見は効果の大きい対策のひとつです。
日ごろから入居者の状況を把握できる体制を整えておきましょう。

スマートフォンを活用した見守りサービス「あんずるくん」なら、専用機器を設置することなく異変を早期に検知でき、管理業務の負担を抑えながら導入できます。
詳しくは提案資料をご覧ください。

• 資料ダウンロード

記録と説明を残す

事実の経過と説明の内容は、記録として残しておきましょう。
発生日、発覚日、対応の内容、借主への説明の有無を整理しておくと、後から確認を求められたときに対応できます。
告知の要否を判断した根拠もあわせて残しておくと、担当者が変わっても判断を引き継ぐことができます。
記録があること自体が、管理会社としての説明責任を果たす裏付けになります。

契約時の備えを整える

契約の段階でできる備えもあります。
緊急連絡先は複数を確認し、連帯保証人や保証会社の情報も整理しておきましょう。
入居者が亡くなった後の残置物の処理について、生前に委任する契約を結ぶ方法もあります。
国土交通省と法務省が公表しているモデル契約条項を活用すれば、相続人の探索が難航する場合の負担を軽くできます。

心理的瑕疵は、物理的な欠陥ではなく、過去の出来事によって契約判断に影響する心理的な事情を指します。
自殺・他殺・事故死は告知の対象となり得る一方、特殊清掃を伴わない自然死や日常生活上の不慮の死は、原則として告知不要とされています。
賃貸取引では概ね3年が一つの目安となりますが、借主からの質問や社会的影響の大きさによっては期間経過後も告知が必要になります。

KENTEM（株式会社建設システム）は、専用機器を必要とせず、スマートフォンの利用状況をもとに異変を検知する見守りサービス「あんずるくん」を提供しています。
異変を早期に把握できる体制は、心理的瑕疵に関するリスクへの備えにつながります。

入居者の異変を早く捉える仕組みとして、スマートフォンだけで運用できる「あんずるくん」の詳細は、以下の資料でご確認いただけます。

単身入居者の受け入れや見守り体制に課題を感じていませんか？
「あんずるくん」は、スマートフォンの利用状況を活用した見守りにより、管理会社の負担軽減をサポートする不動産管理会社向けサービスです。
導入メリットや活用方法をまとめた資料を無料でご用意しています。ぜひご覧ください。

導入メリットや活用方法を掲載

• 資料ダウンロード