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低コストでできる空室対策は？ターゲットを広げるテクニックも紹介

低コストの対策は、効果が小さいという意味ではありません。
原因が募集情報や条件の設定にあれば、費用をかけずに改善できる場合があります。
まずは、どの順序で検討するかを決めておきましょう。

費用対効果で優先順位を決める

対策を選ぶときは、かかる費用と期待できる効果を比べます。
募集情報の修正や写真の撮り直しは、費用を抑えながら実施できる施策です。

そのため、低コストの対策から着手し、効果を確認しながら次の一手を決めるのが合理的です。
賃料の見直しや設備の追加は影響が大きいため、他の要因を確認したうえで判断しましょう。

効果を測る指標を決めておけば、施策を続けるか見直すかの判断がしやすくなります。 値下げの前に、まずこの指標を確認する習慣をつけましょう。

原状回復の負担を整理する

空室対策の費用は、募集にかかるものだけではありません。 退去時の原状回復費用も、収支に影響する大きな要素です。
国土交通省は、原状回復をめぐるトラブルを防ぐためのガイドラインを公表しています。
契約時に負担の範囲を明確にしておくことが、結果として費用を抑えることにつながります。

表示のルールを守る

費用をかけずに集客しようとして、表示のルールを守らないと、後により大きな負担を負うことになります。
実際の条件と異なる表示や、成約済みの住戸を募集中として残す行為は、おとり広告として問題になり得ます。
期間限定で賃料を割り引く場合も、通常の賃料と割引の条件を正確に示す必要があります。
低コストの対策ほど、表示の正確さが前提になります。

募集の見せ方と条件の設定は、費用をかけずに見直せる領域です。
反響の数字を確認しながら、順に手を入れてみましょう。
実施した日付を記録しておくと、効果の判断がしやすくなります。

募集情報と写真を見直す

募集情報は、入居希望者が最初に触れる情報です。
写真は明るい時間帯に撮影し、室内の広さと設備が伝わるように整えましょう。
あわせて、設備の記載に漏れがないかを確認し、実際にある設備は必ず反映させます。 周辺環境や駅からの経路を補足すると、内見前の不安を減らせます。
掲載から時間が経つと情報は古くなるため、更新の頻度を決めておくと、鮮度を保ちやすくなります。

掲載の更新と停止を徹底する

掲載情報は、常に最新の状態に保つ必要があります。
成約した後に「入居者募集中」の表示を残すと、取引できない物件を広告することになり、おとり広告に該当し得ます。
募集の状況に応じて広告を修正するか、募集住戸がないことを明瞭に示しましょう。
掲載内容の責任は広告主にも及ぶため、業者から受け取った図面をそのまま使う場合でも内容を確認する必要があります。

入居条件を再点検する

入居条件の見直しも、費用をかけずにできる対策です。
見直す項目を一覧にしておくと、検討漏れを防げます。
高齢者の受け入れ、ペットの相談可否、保証人不要の可否、事務所利用の可否など、一律に断っていた条件に余地がないかを確認します。
条件を緩和すると、問い合わせの対象が広がる可能性があります。
これまで一律に断っていた条件のなかには、運用を工夫すれば受け入れられるものも含まれています。
一方で、管理の負担が増える条件もあるため、受け入れ後の運用をあわせて考えておきましょう。

退去時の費用は、契約の内容と運用のしかたで変わります。
負担の範囲を曖昧にしたまま募集すると、後からトラブルになり、結果として費用が膨らみます。
契約時の取り決めと退去時の手順を整えておきましょう。

通常損耗と借主負担を区別する

原状回復の費用負担は、通常の使用による損耗や経年変化と、借主の故意・過失による損傷を区別して考えます。
経年変化や通常損耗は、原則として借主の負担にはなりません。
退去時の費用負担を明確にするため、契約時に原状回復の範囲と内容を具体的に確認しておくことをおすすめします。
この整理をしておくことで、退去のたびに交渉が発生する事態を避けられます。

DIY型賃貸借という選択肢

原状回復や改修にかかる費用を抑える方法として、DIY型賃貸借があります。
国土交通省の資料では、借主が改修費用を負担する形態として、貸主が現状のまま賃貸して賃料を相場より低く設定する方法や、DIY部分について退去時の原状回復義務を免除する方法が示されています。
貸主側には修繕の費用や手間を抑えられる可能性があり、借主側には希望に応じた改修ができる利点があります。
工事可能な範囲、費用負担、退去時の扱いを契約書で定めておく必要があります。

出典: 国土交通省「DIY型賃貸借のすすめ」

退去時の確認手順を決める

退去時の確認は、手順を決めておくとトラブルを避けられます。
立ち会いの有無、写真の記録方法、見積書の確認方法をあらかじめ定めておきましょう。 また、費用の内訳を項目ごとに分けて提示してもらうことも有効です。

作業の内容と金額を並べて確認できれば、必要性の低い工事を外す判断もしやすくなります。
手順を文書にしておけば、担当者が変わっても同じ運用を続けられます。

退去の連絡を受けた時点で、確認する項目を担当者間で共有しておきましょう。
判断の基準を揃えておけば、見積もりの妥当性も確認しやすくなります。

募集条件が固まっていると、入居希望者の層が狭まっている場合があります。
受け入れの条件を見直すことで、これまで候補に上がらなかった層に届く可能性があります。
その際は、条件を広げる分だけ運用の負担も変わる点を踏まえて検討しましょう。

受け入れ条件を見直す

まず見直したいのは、年齢や世帯構成に関する条件です。
単身の高齢者を一律に断っている場合、その理由が家賃滞納なのか、孤独死への不安なのかを整理します。
理由が明確になれば、対策によって条件を緩和できる可能性があります。
保証会社の利用や緊急連絡先の複数確認など、受け入れの前提を整える方法もあります。

高齢者受け入れと管理負担

高齢者を受け入れる場合、管理の負担が増えるという懸念があります。 負担の内容を具体的に洗い出せば、対策の要否も判断しやすくなります。

例えば、安否確認の電話や訪問を増やせば、その分の人件費がかかります。
また、何かあったときに連絡が取れない状態が続けば、対応はさらに難しくなります。

そのため、負担を増やさずに受け入れ体制を整える方法を検討することが、条件緩和の前提になります。
受け入れる場合は、緊急時の連絡先を複数確認するなど、契約時の確認事項が増えることになります。
受け入れの条件と、それに伴う運用の変更をあわせて整理しておきましょう。

見守り体制を整えて条件を広げる

受け入れの条件を広げるには、異変を早期に把握できる体制が役立ちます。
定期的な訪問や電話に頼ると、戸数が増えるほど負担が大きくなります。
入居者の状況を自動で把握し、異変があったときだけ通知を受け取る仕組みであれば、少ない人数でも運用できます。
体制が整えば、高齢者を含む幅広い入居者の受け入れ体制を整えやすくなります。

費用をかけずに受け入れの幅を広げるには、見守りの仕組みを整えることが近道になります。
「あんずるくん」は、スマートフォンの利用状況をもとに異変を検知し、管理会社へ自動で通知する見守りサービスです。
専用機器やセンサーの設置が不要で、通知条件は物件や入居者ごとに設定できます。
管理負担を抑えながら、入居者の見守り体制を整える手段としてご検討ください。

• 資料ダウンロード

低コストでできる空室対策は、募集情報と写真の見直し、掲載の更新、入居条件の再点検です。
原状回復の費用は、通常損耗と借主負担を区別し、DIY型賃貸借のような選択肢も含めて契約時に整理しておくことで抑えられます。
受け入れ条件を広げる場合は、見守りの体制を整えて管理負担を抑えることが前提になります。

KENTEM（株式会社建設システム）は、専用機器を必要とせず低コストで導入できるスマートフォン活用型の見守りサービス「あんずるくん」を提供し、入居者の見守り体制の構築と管理業務の効率化を両立する体制づくりを支援しています。

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